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Fiche pratique

Copropriété : usage privatif d'une partie commune (droit de jouissance exclusif)

Vérifié le 26/06/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire. Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d'un vote en assemblée générale. En cas de litige, le juge détermine les conditions d'usage privatif de cette partie commune au cas par cas.

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu'ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d'usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les :

  • balcons,
  • terrasses,
  • jardins,
  • cours,
  • combles,
  • couloirs.

Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit être prévu :

  • soit au sein du <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=F2589">règlement de copropriété</a>,
  • soit par une décision prise en assemblée générale à la <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=F2137">double majorité de l'article 26</a>.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être :

  • soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis),
  • soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

  À savoir

la remise en cause d'un droit de jouissance exclusif est impossible sans l'accord de son bénéficiaire.

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l'usage de l'immeuble (ou <span class="expression">destination de l'immeuble</span>).

Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires.

  • Vous pouvez librement, par exemple :

    • jardiner ou disposer des pots et bacs à fleurs,
    • installer du mobilier de jardin (table, chaises, parasol...),
    • installer un petit bac à sable pour enfant,
    • faire des barbecues (sous réserve que cela ne soit pas interdit par le règlement de copropriété)

     À noter

    l'usage exclusif d'une partie commune est libre sous réserve de ne pas créer de <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=F612">nuisances</a> vis-à-vis du voisinage.

  • Entreprendre des travaux dans une partie commune dont vous avez la jouissance privative nécessite l'accord des copropriétaires. La majorité nécessaire varie selon l'ampleur des travaux envisagés.

    La <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=F2137">majorité absolue</a> est nécessaire si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas par exemple de constructions légères type :

    • abri de jardin,
    • couverture de terrasse,
    • pergola,
    • appentis.

    <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=F2137">La majorité de l'article 26</a> est nécessaire si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Tel est le cas par exemple de constructions permanentes, notamment :

    • création d'une véranda,
    • création d'une terrasse.

     Attention :

    selon l'ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (jardin, cour, terrasse), une <a href="https://aiton.fr/pratique/service-public-fr/particuliers/?xml=N319">autorisation d'urbanisme</a> peut être nécessaire.

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d'entretien spécifiques.

En revanche, les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble (travaux d'étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l'ensemble des copropriétaires.

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